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中國城市住房可支付指數研究報告2020
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住房可支付(housing affordability)問題是全球面臨的共同問題(Bertaud,2018)[[1]]。眾所周知,住房具有消費和投資雙重屬性,住房市場分為買賣市場(所有權市場)和租賃市場(使用權市場)。住房可支付包括房價可支付和房租可支付,分別以房價收入比和房租收入比表示。準確測度住房可支付性非常困難和頗有爭議?,F有測度住房可支付指標包括美國住房城市發展部(HUD,1998)采用的30%居民收入指標以及聯合國人居中心(1996)和世界銀行(Hamer,1993[[2]];Bertaud,2018[1])提出的3-6倍房價收入比指標。但是,傳統住房可支付指標基于經驗和現實可操作性確定住房可支付標準不僅缺乏理論基礎,而且不能動態反映家庭消費偏好以及收入變化。另一方面,住房可支付問題實質為住房消費問題而非住房投資問題,但是30%的房租可支付指標和3-6倍房價可支付指標是分割的,未統一在住房消費框架下。根據產權選擇理論(tenure choice theory),消費者可經租房或買房解決住房消費問題,住房買賣市場和租賃市場實現共同均衡。因此,本報告首先基于馬斯洛需求層次理論確定居民消費層次和消費順序,然后基于居民收入指標和住房貧困指標動態確定住房可支付邊界值,最后基于產權選擇理論,構建和編制房價可支付指數和房租可支付指數聯合分布,豐富住房可支付指數體系。

本報告共五部分,包括引言,住房可支付理論模型,中國135個城市房租可支付指數及其分布,中國135個城市房價可支付指數及其分布以及中國135個城市住房可支付指數聯合分布。

第一部分介紹研究背景及意義、文獻綜述以及創新之處。

第二部分根據馬斯洛需求層次理論劃分居民消費順序和層次,構建住房可支付理論模型,確定住房可支付邊界值及其指數。本報告基于馬斯洛需求層次以及中國居民消費品種類,中國居民消費順序為食品、居住、衣著、交通通信、醫療保健、文教娛樂、家庭設備用品及服務、其他用品和服務。本報告在假定家庭收入全部用于消費需求基礎上,首先將食品作為最基本生理需求,若家庭收入不能完全滿足食品需求,更無法滿足住房及其他需求,則住房不可支付。因此,由恩格爾系數可確定住房不可支付理論邊界值。其次,衣著和交通通信(“衣”和“行”)可滿足居民生理、愛和社交、尊重以及自我實現需求,是比食品和居?。ā笆场焙汀白 保└邔哟蔚南M需求。因此,若家庭收入僅能滿足食品和居住需求,但不能滿足衣著和交通通信需求,則存在嚴重住房支付困難。再次,醫療保健和文教娛樂可滿足居民生理、安全、愛和社交、尊重以及自我實現需求,是比“衣食住行”更高層次消費需求。因此,若家庭收入能滿足“衣食住行”,但不能滿足醫療保健和和文教娛樂需求,則存在輕度住房支付困難。最后,家庭設備用及服務和雜項食品和服務主要滿足居民愛和社交、尊重以及自我實現需求,是最高層次需求。因此,若家庭收入能滿足家庭設備用及服務和雜項食品和服務需求,則不存在住房支付困難。當租賃市場房租等于買賣市場住房使用成本(user cost)時,消費者租房和買房無差異,住房支出收入比可經住房使用成本轉換為房價收入比。因居民消費支出是動態變化的,住房可支付理論邊界值也是動態變化的,克服收入指標固定不變以及居住貧困指標無法確定基本消費品種類和數量問題。

第三部分在第二部分住房可支付理論模型基礎上將中等收入者房租可支付性劃分負擔不起、嚴重支付困難、輕度支付困難和無支付困難4個等級,并與現有傳統住房可支付指標進行比較分析,發現傳統指標高估房租支付困難程度,低估中等收入者房租可支付能力。2006-2019年中國135個城市中等收入者房租收入比總體呈下降趨勢,中等收入者房租可支付性逐年增強,租不起僅存在某些特定城市。2018年莆田和三亞兩個城市中等收入者存在嚴重房租支付困難,43個城市存在輕度房租支付困難,包括北京、太原、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、福州、廣州、南寧、東莞、???、重慶、成都、貴陽、蘭州、西寧、連云港、揚州、宿遷、紹興、臺州、淮南、三明、泉州、漳州、贛州、上饒、宜昌、襄陽、鄂州、孝感、荊州、咸寧、隨州、茂名、肇慶、六盤水、遵義、玉溪、保山、麗江和臨滄。2018年其余90個城市無房租支付困難。此外,2019年中國35大中城市中等收入者既無房租負擔不起城市,也無房租嚴重支付困難城市。2019年北京、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、福州、廣州、南寧、???、重慶、成都、貴陽、蘭州和西寧15個城市中等收入者存在輕度房租支付困難。東部城市中等收入者房租可支付能力弱于中西部城市,一線城市中等收入者房租可支付能力弱于二三線城市,應重點解決東部城市、一線城市中等收入者房租可支付問題。

第四部分在第二部分住房可支付理論模型基礎上將中等收入者房價支付困難程度劃分為負擔不起、嚴重支付困難、輕度支付困難和無支付困難4個等級,對2010-2019年中國135個城市住房市場以及家庭收入數據發現,傳統房價收入比指標高估房價支付困難程度,低估房價支付能力,本報告的房價收入比邊界值比3-6倍房價收入比經驗值更能動態反映房價可支付性,更能準確測度中等收入者房價支付困難程度。確定房價收入比理論邊界值需科學估算住房使用成本,估算住房使用成本基于預期房價增長率。本報告基于理性預期和非理性預期分別估算住房使用成本以及房價收入比理論邊界值,發現理性預期房價增長率下2010-2019年中國135個城市平均房價收入比總體呈上漲趨勢,但只有少數城市中等收入者在個別年份存在房價嚴重支付困難和負擔不起問題。盡管非理性預期房價增長率下2010-2019年中國135個城市中等收入者房價支付困難程度波動較大,但非理性房價增長預期下135個城市中等收入者不同年份多存在買不起房問題。與理性預期相比,非理性預期更易引發房價預期過度樂觀,導致更多城市中等收入者買不起房。

第五部分根據第二部分住房可支付理論邊界值和產權選擇理論構建房價和房租可支付指數聯合分布。理性預期下,2010-2019年中國135個城市既有買不起也有租不起城市,大部分城市中等收入者既買得起也租得起,少數城市中等收入者買得起但租不起,但租不起城市逐年減少。非理性預期下,早期多數城市中等收入者買得起又租得起,少數城市中等收入者存在“買得起但租不起”、“買不起但租得起”以及“既買不起又租不起”情形,近期多數城市中等收入者買得起也租得起,少數城市中等收入者買不起但租得起,但非理性預期下中等收入者買不起和租不起的城市數量多于理性預期下中等收入者買不起和租不起的城市數量。非理性預期較理性預期進一步惡化中等收入者住房可支付能力,引發中等收入者住房支付危機。最后,近些年中國房價上漲預期使住房投資屬性凸顯,住房消費屬性弱化,相對房租可支付性,中等收入者房價可支付性更弱。無論是住房不可支付程度還是不可支付城市數量,中等收入者房價不可支付程度大于房租不可支付程度,中等收入者房價不可支付城市數量多于房租不可支付城市數量。因此,為實現“房住不炒”,應重點關注和解決房價可支付問題。


[[1]] Alain Bertaud ed., 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2019, Data for 3rd Quarter 2018, MIT Press, 2018.

[[2]] Andrew Hamer, China: urban land management in an emerging market economy. Washington, D.C., World Bank,1993.

中國城市住房可支付指數研究報告2020


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