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中國35大中城市住房支付能力指數研究報告(1998-2016)
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自1998年,中國進行住房市場化改革,福利住房制度逐步取消。房改前,住房是社會福利的一部分,主要由政府部門和國有企業提供,居民住房問題與工作單位的財力緊密相關。房改后,住房需求被釋放,房價快速上漲,一些城市中低收入家庭面臨“買不起房”問題。自2017年一些城市房租上漲過快,中低收入者又面臨“租不起房”問題。據此,中國是否面臨住房支付能力問題?是全國范圍還是少數城市?通常,居民住房支付能力有兩種典型測度方法,一是房價收入比,二是租金收入比,前者衡量居民房價的支付能力,后者衡量居民房租的支付能力。本研究通過科學構建住房支付能力指數回答上述問題,為解決中國住房問題,防范和化解住房泡沫和金融風險提供參考依據。

住房支付能力通常是指家庭收入和住房支出之比。若家庭住房支出與收入之比合理,則住房支出可承受。美國聯邦住房租賃援助計劃設定了30%的住房支出與收入比,以此判斷需要援助的家庭。美國抵押貸款發放標準與30%的門檻設定基本一致,借款人的抵押貸款支付額不能超過其收入的29%,否則不可支付。準確測度住房支付能力是非常困難和頗有爭議的。目前,測度住房支付能力的指標包括收入指標(Percentage of Income Measure)、居住貧窮指標(Shelter Poverty)、質量指標(Quality Based Measure)、供給量指標(Measures of the Supply of Housing Affordability Units)和住房可支付性不匹配度(Housing Affordability Mismatch)五類。其中,收入指標和居住貧窮指標是需求指標,供給量指標是供給指標,住房可支付性不匹配度是供求結合指標。收入指標通過計算中間收入者(Median Income Household)住房支出占其收入比重來測度住房支付困難。但是,不同國家收入指標邊界值是不同的,而且不同時期家庭收入、偏好、住房質量、住房支出也不同,收入指標邊界值的確定缺乏理論基礎,且是靜態而非動態指標。居住貧窮指標是指住房成本超過了家庭收入能用于住房的最大值(Stone,1994,2006)。因能用于住房的支出隨家庭收入、規模和類型不同而不同,居住貧窮指標很難確定非住房支出的最小值。質量指標是指一定比重家庭收入能否滿足一定住房質量而產生的住房成本(Lerman & Reeder,1987)。若不能滿足,則存在住房支付困難。該指標缺陷在于:一是滿足一定質量的住房能否滿足低收入者的需求;二是家庭收入仍為暫時性收入;三是有關質量的數據難以取得。供給量指標包括一定租金水平下的空置率和不同租金下可支付住房數量(Bogdon et al.,1994)。供給量指標缺陷在于兩方面:一是未考慮區位和社區特征;二是仍然將收入的30%作為住房可支付性標準。住房可支付性不匹配度是指特定收入的家庭可支付住房數量與該收入組家庭數量之比(Bogdon & Can,1997)。盡管住房可支付性不匹配度將供求結合起來,但其缺陷仍然將30%作為可支付性的指標。鑒于市場不完善,不同細分市場以及復雜的監管制度,住房服務的實際價格差異大,Thalmann(1999)建議使用平均租金與收入之比作為租金收入比。Thalmann假設平均租金數據可得,但事實可能并非如此。Thalmann(2003)進一步將過度消費的家庭和真正住房貧困的家庭區分開來。綜上,傳統的住房支出收入比缺乏理論基礎,難以動態衡量住戶支付能力。此外,因低收入家庭無力負擔其他必需支出,30%的住房支出收入比對低收入家庭仍過高。盡管Thalmann指數改進了傳統的住房支出收入比,但未考慮低收入家庭的實際負擔能力問題。住房支出收入比在25%-30%時,低收入家庭可能仍無法承擔住房支出。一種改進住房貧困測度的方法是對最新的一攬子非住房必需品進行測度(Kutty,2005)。

在成因方面,Stutz & Kartman(1982)認為住房支付能力的決定因素包括氣候,人均收入以及土地和房地產調控政策,建議放松管制和取消財產稅。Quigley & Raphael(2004)發現租金上漲加劇了貧窮和接近貧困家庭的負擔,現有土地制度導致住房供給減少和住房價格上升。Skaburskis(2004)使用1991年和1996年加拿大人口普查數據發現,住房貧困增長的重要因素是就業率和家庭收入。Guest(2005)調查了澳大利亞首次買房家庭的住房支付能力問題,發現住房支付政策對住房需求和房價的影響很小。Wood & Stoakers(2006)使用1981-2001年澳大利亞維多利亞城數據考察了住房支付能力的長期趨勢,發現家庭特別是低收入家庭的住房支付能力長期更強。Norris & Shiels(2007)發現,高房價未導致愛爾蘭住房支付困難,但使首次購房者購房更困難。張清勇(2007)采用房價收入比(PIR)對1999-2005年中國省級數據發現,4個省的PIR小于4,25個省的PIR介入4-8,北京和上海的PIR分別為10.3和8.4,但使用固定住房面積衡量PIR存在偏差。周仁等(2010)采用剩余收入法和供需不匹配性對2000-2010年上海住房市場的研究發現,房價上漲使住房支付能力惡化,住宅戶型結構不合理是住房可支付能力惡化的主因。況偉大等(2010)開發了動態住房支付能力指數,并用中國35個大中城市數據進行實證檢驗。

綜上,住房支付困難是指“有錢買不起房(Housing Affordability Problem)”,并非“有錢買不到房(Housing Accessibility Problem)”。因此,質量指標、供給量指標和住房可支付性不匹配度指標很難正確反映住房支付困難問題。盡管收入指標和居住貧窮指標能較好反映住房支付困難,但收入指標是靜態指標而非動態指標,居住貧窮指標無法準確劃分基本消費品種類和數量。據此,本研究的貢獻在于,基于恩格爾系數的住房支付能力指數不僅動態界定了收入指標理論邊界值,而且解決了居住貧窮指標在估算基本消費品種類和數量方面遇到的困難。本研究報告余下部分如下:第二部分是基于恩格爾系數確定住房支出收入比理論上限值,構建住房支付能力指數,第三部分是中國35個大中城市房租支付能力指數及其分布,第四部分是中國35個大中城市房價支付能力指數及其分布,第五部分是中國35個大中城市住房支付能力指數聯合分布。

中國35大中城市住房支付能力指數研究報告(1998-2016)




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